KB부동산신탁
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신탁사가 정비사업(재건축, 재개발)을 단독으로 시행하거나 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 사업을 시행하는 방식
도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 조합설립을 위한 동의요건이상에 해당하는 자가신탁사를 사업시행자로
지정하는 것에 동의할 경우, 지정개발자인 신탁사가 단독으로 사업자지정을 받아 사업을 시행하는 방식
※ 추진위원회 및 조합설립 불필요
도시 및 주거환경정비법 제28조 제1항에 따라
토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원)의
과반수 동의로 요청하는 경우, 지정개발자인 신탁사가
조합 또는 토지등소유자를 대신하여 사업을 시행하는 방식
※ 조합설립 필요
| 구분 | 사업자 시행방식 | 사업대행자 방식 |
|---|---|---|
| 지정 시기 | 정비구역 지정 후 | 조합설립인가 후 |
| 지정 요건 | · 토지등소유자3/4, 토지면적 3/4이상 동의 (재개발은 1/2이상) · 동별 구분소유자 과반수 동의 (재건축) · 토지면적 1/3 이상 토지신탁 | · 토지등소유자 과반수 동의 · 토지면적 1/3 이상 토지신탁 |
| 사업 시행자 | 신탁사 | 조합 |
| 차 주 | 신탁사 | 조합 |
| 초기 사업비 조달의무 | 신탁사 | 추진위원회, 조합 |
| 시공사 선정시기 | 사업시행자 지정 이후 | 조합설립인가 후 |
| 특징 | · 신탁사가 초기 사업비를 조달하여 사업을 신속하게 추진 · 신탁사가 사업비를 조달하여 단순도급 공사를 발주하므로 사업비 절감 예상 · 시공사 조기참여로 체계적 상품개발 가능 (설계변경 최소화 및 사업비 절감추구) | · 신탁사가 고유자금 및 외부자금 차입을 통해 사업비를 조달하므로 사업을 원활하게 추진 · 신탁사가 사업비를 조달하여 단순도급 공사를 발주하는 방법으로 사업비 절감추구 |
| 구분 | 신탁방식(사업시행자 방식) | 조합방식 |
|---|---|---|
| 사업 시행자 | 신탁사 | 조합 |
| 의사 결정기구 | 토지등소유자 전체회의 | 총회 |
| 운영기구 | 정비사업위원회 | 이사회ㆍ대의원회 |
| 내부규정 | 시행규정 | 정관 |
| 초기 사업비 조달 | 신탁사 조달 | 토지등소유자 조달 또는 용역업체 대여 |
| 시공사 선정시기 | 사업시행자 지정(조합설립인가) 후 | |
| 시공조건 | 기성불 조건, 신탁사가 공사비 조달 | 분양불 조건, 공사비 부족시 시공사 자체조달 |
※ 계약 사업의 계약내용에 따라 구조도는 변경 가능
※ 사업대행자방식의 경우 조합방식과 사업절차 동일
| 구분 | 기존 정비사업 문제점 | 신탁방식 정비사업 유용성 |
|---|---|---|
| 신속성 | · 복잡한 사업절차 (추진위원회승인, 조합설립인가) · 초기 사업비 조달의 어려움 | · 추진위원회 및 조합설립 절차 생략에 따른사업기간 단축 (사업시행자방식)추구 · 신탁사가 초기 사업비를 조달하여 사업을 신속하게 추진 가능 |
| 투명성 | · 각종 조합 비리 발생 · 사업지연 및 갈등 심화 | 금융기관으로서 투명한 사업관리 예상 |
| 전문성 | 조합의 전문성 결여에 따른 시공사와의 교섭력 부족 및 용역업체에 대한 의존도 심화 | 부동산 신탁 전문서비스 기관인 신탁사의 참여로 전문적인 사업관리 추구 |
| 사업성 | 높은 공사비 수용 | 신탁사가 사업비를 조달하여 단순도급 공사를 발주하는 방법으로 사업비 절감 추구 |