부동산신탁업무

관리/처분신탁 Management/Disposition Trust

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처분신탁

1) 처분신탁의 개념

처분에 어려움이 있는 부동산 또는 대형 고가의 부동산을 효율적으로 처분할 필요가 있을 때 신탁회사가 부동산을 처분하여 그 처분대금을 수익자에게 교부하는 제도

2) 처분신탁의 구조

관리신탁의 구조 도표

3) 처분신탁의 유용성

  • 해외이민 또는 해외장기체류 등으로 부동산을 처분하기 어려운 경우
  • 부동산매매 확정 후 부동산 잔금정산까지 소유권관리에 안정성을 요하는 경우(부동산 PF 개발사업의 사업부지 확보시 특히 유용)
  • 일반토지 및 건물 매매시 당사자 간 특별 이행조건이 있어 제3자(신탁회사)의 조건이행 확인 및 Escrow 역할 수행이 필요한 경우
  • 부동산 소유자 개인 및 기업의 대외적 노출방지, 보안을 필요로 하는 경우
  • 비밀유지를 위하여 중개행위로 처분하기 곤란한 경우
  • 시공사 공사비 대물의 효율적인 처분이 필요한 경우

[신탁보수 부과 기준]
수탁부동산 처분가격 * 보수요율(4/1,000 ~ 16/1,000)

취급사례
처분신탁으로 안전하게 토지를 매입한 사례
중소건설회사인 Y사는 향후 아파트사업을 위해 부지를 지주로부터 매입하기로 매매계약을 체결한 후 계약금을 지급하고 잔금은 아파트 사업승인을 득한 후 지급하기로 하였음. 그러나 Y사는 지주의 신용이 불안하여 잔금지급일 전에 지주 명의의 등기에 제한물권이 설정될까 염려하지 않을 수 없었으며 아울러 소유권이전 시점에서 지주의 신상에 변동이 생김으로 인하여 소유권이전에도 지장을 초래하지 않을까 우려하지 않을 수 없었음. 그러나 당사에 처분신탁을 하게되면 지주의 채권자들이 등기부상에 제한물권을 설정할 수 없고 또 소유권 자체도 당사에서 직접 이전받게 되므로 향후 지주의 신상에 어떠한 변동이 있더라도 안전하게 소유권을 이전받을 수 있다는 것을 알고 당사에 처분신탁을 함으로써 토지매입에 따른 불안을 떨쳐 버릴 수 있었음.
처분신탁으로 대물로 받은 미분양아파트를 처분한 사례
건설회사인 H사는 아파트를 시공하고 시행자로부터 미분양아파트 및 상가를 대물로 취득하기로 하였으나 미분양아파트의 소유권을 이전 받을 경우 취득세, 등록세 등 상당한 비용이 지출될 수 밖에 없고 비용을 줄이기 위하여 소유권을 시행자 명의로 그대로 두고 분양자를 물색할 경우 시행자의 신용이 불량하게 되면 시행자의 채권자들로부터 등기부상 권리침해를 받게 되므로 이도 불안하여 비용도 줄이고 권리도 안전하게 보호 받을 수 있는 제도인 당사의 처분신탁을 함으로써 안전하게 시간적인 여유를 갖고 분양 입주자를 모집하므로 적당한 가격에 아파트를 분양할 수 있었음.