부동산신탁업무

신탁방식 정비사업

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1) 신탁방식 정비사업이란?

- 신탁사가 정비사업(재건축, 재개발)을 단독으로 시행하거나 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 사업을 시행하는 방식

2) 신탁방식 정비사업 종류

① 사업자 시행방식 : 도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항에 따라 조합설립을 위한 동의요건이상에 해당하는 자가
    신탁사를 사업시행자로 지정하는 것에 동의할 경우, 지정개발자인 신탁사가 단독으로 사업자지정을 받아 사업을
    시행하는 받식

    ※ 추진위원회 및 조합설립 불필요

② 사업대행자 방식 : 도시 및 주거환경정비법 제28조 제1항에 따라 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원)의
    과반수 동의로 요청하는 경우 지정개발자인 신탁사가 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 사업을 시행하는 방식

※ 조합설립 필요

신탁방식 정비사업 종류
구분 사업시행자 방식 사업대행자 방식
지정 시기 정비구역 지정 후 조합설립인가 후
지정 요건

- 토지등소유자3/4, 토지면적 3/4이상 동의
  (재개발은 1/2이상)
- 동별 구분소유자 과반수 동의(재건축)
- 토지면적 1/3 이상 토지신탁

- 토지등소유자 과반수 동의
- 토지면적 1/3 이상 토지신탁

사업시행자 신탁사 조합
차 주 신탁사 조합
초기사업비
조달의무
신탁사 추진위원회, 조합
시공사
선정시기
사업시행자 지정 이후 조합설립인가 후
특 징

- 신탁사가 초기 사업비를 조달하여 사업을
  신속하게 추진
- 신탁사가 사업비를 조달하여 단순도급
  공사를 발주하므로 사업비 절감 예상
- 시공사 조기참여로 체계적 상품개발 가능
  (설계변경 최소화 및 사업비 절감추구)

- 신탁사가 고유자금 및 외부자금 차입을
  통해 사업비를 조달하므로 사업을 원활하게
  추진
- 신탁사가 사업비를 조달하여 단순도급
  공사를 발주하는 방법으로 사업비 절감추구

3) 신탁방식 / 조합방식 비교

신탁방식 / 조합방식 비교
구분 신탁방식(사업시행자 방식) 조합방식
사업시행자 신탁사 조합
의사결정기구 토지등소유자 전체회의 총회
운영기구 정비사업위원회 이사회ㆍ대의원회
내부규정 시행규정 정관
초기사업비 조달 신탁사 조달 토지등소유자 조달 또는 용역업체 대여
시공사 선정시기 사업시행자 지정 후 조합설립인가 후, 사업시행인가 후(서울시)
시공조건 기성불 조건, 신탁사가 공사비 조달 분양불 조건, 공사비 부족시 시공사 자체조달

4) 신탁방식 정비사업 구도(사업 시행자 방식)

신탁방식 정비사업 구도 도표

5) 신탁방식 정비사업 절차

신탁방식 정비사업 구도 도표

6) 신탁방식 정비사업의 유용성

신탁방식 정비사업의 유용성
구분 기존 정비사업 문제점 신탁방식 정비사업 유용성
신속성

- 복잡한 사업절차
  (추진위원회승인, 조합설립인가)
- 초기 사업비 조달의 어려움

- 추진위원회 및 조합설립 절차 생략에 따른사업기간 단축
  (사업시행자방식)추구
- 신탁사가 초기 사업비를 조달하여 사업을 신속하게
  추진 가능

투명성

- 각종 조합 비리 발생
- 사업지연 및 갈등 심화

- 금융기관으로서 투명한 사업관리 예상

전문성

- 조합의 전문성 결여에 따른
  시공사와의 교섭력 부족 및
  용역업체에 대한 의존도 심화

- 부동산 신탁 전문서비스 기관인 신탁사의 참여로
  전문적인 사업관리 추구

사업성 - 높은 공사비 수용

- 신탁사가 사업비를 조달하여 단순도급 공사를 발주
  하는 방법으로 사업비 절감 추구