부동산신탁업무

담보신탁 Collateral Trust

  • 부동산신탁업무
  • 담보신탁

1) 담보신탁의 개념

토지ㆍ건물 등 부동산을 담보로 제공하고 자금을 대출받고자 하는 경우에 이용할 수 있는 신탁 상품

2) 담보신탁의 구조

  • 신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산 소유자로부터 부동산을 수탁받아 일정기간 동안 수탁부동산의 담보가치가 유지·보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 수익자에게 환원
  • 신탁회사는 대출기관 등의 우선수익권을 표시하기 위하여 위탁자 및 우선수익자의 요청을 받아 우선수익자에게 우선수익권 증서를 교부
  • 채무 불이행 시에는 신탁회사가 수탁부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채무자의 채무를 변제하고, 채무 변제 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부
담보신탁의 구조 도표

[신탁보수 부과 기준] 담보보수 : 우선수익권증서금액 X 보수요율 (위탁자 또는 수익자와 협의),
환가처분보수 : 처분금액 X 보수요율 (4/1,000~8/1,000) 세부 부과기준은 당사 홈페이지 (http://www.kbret.co.kr)공시

3) 담보신탁의 유용성

  • 근저당권 설정에 비해 비용이 절감
    1. 2011.7.1부터 근저당권 설정비용(담보물의 채권확보비용) 은행 부담
    2. 근저당권 설정비용 대비 신탁보수가 낮게 책정되면 그만큼 은행의 비용이 감소됨
  • 담보가치의 우수성
    1. 위탁자가 회생·파산하는 경우 신탁재산의 독립성(파산재산 불구성)으로 근저당권 대비 조속한 채권회수 가능
    2. 물상대위권 행사 시 압류가 불필요하므로 저당권 대비 담보권 행사에 유리
  • 환가 시 유리
    1. 저당권에 의한 법원 임의경매에 비하여 환가 절차 진행이 신속(경우에 따라서 수의계약에 의한 처분 가능)
토지신탁의 종류
담보신탁에 의한 신탁회사 공매 근저당권에 의한 법원 경매※

소요기간 : 최단 30일 내외 가능

  • 금융기관의 환가요청 접수 : 1~2일
  • 이행최고 : 20일(우선수익자 요청으로 단축 가능)
  • 공매공고 : 공매공고 10일 경과 후 공매실시 가능

소요기간 : 약 8개월

  • 경매개시결정·배당요구종기 : 3개월
  • 매각결정·대금지급 : 3개월
  • 배당실시 : 2개월

※ 기간은 법원 또는 기타 사정에따라 유동적이므로 변경될 수 있습니다.

부동산 개발사업 진행 중 채무자의 기한이익 상실 사유 발생시 신탁부동산 및 대출채무를 제3자에게 승계시킬 수 있어 사업의 연속성이 강화되어 대출채권 회수 가능성이 높음

취급사례
법정관리를 신청한 채무의 여신 회수
A은행은 당사의 담보신탁 수익권증서를 담보로 갑회사의 여신을 취급하였으나 갑회사의 부도 발생 및 법정관리 신청으로 동 여신이 부실화 될 위기에 처하게 되었음. 이에 A은행은 당사에 채권회수 방법을 문의한 바 당사는 담보신탁 된 부동산이 재산보전처분 대상이 아님을 통지한 후 금융기관의 요청에 따라 신속히 공매처분을 실시하여 금융기관의 부실여신 발생을 방지할 수 있었음.
복잡한 부동산을 신탁한 후 대출받는 사례
을회사는 회사소유의 부동산을 담보로 제공하고 B금융기관으로부터 여신을 지원받을 계획이었으나 담보부동산이 여러곳에 산재해 있고 일부 부동산에는 복잡한 권리관계가 진행중이어서 담보로 인정받을 수 있을지 고민하던 중이었음. 이런 사정을 들은 금융기관 여신담당자는 을회사로 하여금 당사에 담보신탁을 하도록 하였던 바 이에 당사는 복잡한 권리관계가 진행중인 부동산에 대해 적절한 해법을 마련하고 각 부동산을 수탁하여 이를 근거로 신속히 수익권증서를 발급하므로써 을회사가 쉽게 대출을 받게 할 수 있었음.
적은 비용으로 적기에 대출받는 사례
병회사는 작년말 예상했던 자금유입에 차질을 빚자 급히 자금이 필요하여 동분서주한 결과 3곳의 금융기관으로부터 원하는 담보여신을 약속받을 수 있었음. 그러나 병회사로서는 각 금융기관별 근저당설정 등 기절차에 따르는 비용이 많이 소요될 뿐만 아니라 무엇보다도 시간이 촉박하여 적기에 자금을 지원받을 수 없는 위기에 처함. 이에 난감해 하던 중 금융기관의 소개로 당사에 담보신탁을 의뢰하였던 바 당사는 신속히 등기절차를 완료하고 3개 금융기관에 각각 수익권증서를 발급하여 저렴한 비용으로 병회사가 필요한 시기에 대출을 받을 수 있게 하였음.