부동산신탁업무

담보신탁 Collateral Trust

  • 부동산신탁업무
  • 담보신탁

1) 담보신탁의 개념

토지ㆍ건물 등 부동산을 담보로 제공하고 자금을 대출받고자 하는 경우에 이용할 수 있는 제도

2) 담보신탁의 구조

  • 신탁회사는 신탁계약을 통해 부동산 소유자로부터 부동산을 수탁받아 일정기간 동안 수탁부동산의 담보가치가 유지·보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원
  • 신탁회사는 우선수익자의 우선수익권을 표시하기 위하여 위탁자 및 우선수익자의 요청을 받아 우선수익자에게 우선수익권 증서를 교부
  • 채무 불이행 시에는 신탁회사가 수탁부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채무자의 채무를 변제하고, 채무 변제 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부
담보신탁의 구조 도표

[신탁보수 부과 기준]
담보보수 : 우선수익권증서금액 * 보수요율 (55/10,000 이내), 환가처분보수 : 처분금액*보수요율 (4/1,000~10/1,000)
세부 부과기준은 당사 공시자료 참조

3) 담보신탁의 유용성

  • 근저당권 설정에 비해 비용이 절감
    1. 2011.7.1부터 근저당권 설정비용(담보물의 채권확보비용) 은행 부담
    2. 근저당권 설정비용 대비 신탁보수가 낮게 책정되면 그만큼 은행의 비용이 감소됨
  • 담보가치의 우수성
    1. 위탁자가 법정관리·화의·파산하는 경우 신탁재산의 독립성(파산재산 불구성)으로 근저당권 대비 조속한 채권회수 가능
    2. 물상대위권 행사 시 압류가 불필요하므로 저당권 대비 담보권 행사에 유리
  • 환가 시 유리
    1. 저당권에 의한 법원 임의경매에 비하여 환가 절차 진행이 신속(경우에 따라서 수의계약에 의한 처분 가능)
토지신탁의 종류
담보신탁에 의한 신탁회사 공매 근저당권에 의한 법원 경매

소요기간 : 최단 30일 내외 가능

  • 금융기관의 환가요청 접수 : 1~2일
  • 이행최고 : 20일(우선수익자 요청으로 단축 가능)
  • 공매공고 : 공매공고 10일 경과 후 공매실시 가능

소요기간 : 약 10개월

  • 경매개시 결정 : 3개월
  • 입찰기일 지정 : 3개월
  • 배당실시 : 4개월

부동산 개발사업 진행 중 채무자의 기한이익 상실 사유 발생시 신탁부동산, 사업시행권 및 대출채무를 제3자에게 승계시킬 수 있어 사업의 연속성이 강화되어 대출채권 회수 가능성이 높음

4) 담보신탁 이용 시 비용절감 기대효과

(단위:천원)

담보신탁 이용 시 비용절감 효과
구분 근저당권 설정비용 부담주체 담보신탁보수
근저당권 설정계약서
표준약관상 부담주체
비용예시 비용근기 부담주체 비용예시
채권최고액(A) - 10,000,000 대출금액의 130%
(우선수익권 설정금액)
- 10,000,000
등록세(B) 은행 20,000 채권최고액 * 0.2% 미발생 -
지방교육세(C) 은행 4,000 등록세액 * 20% 미발생 -
등기신청 수수료(D) 은행 9 건당 9,000원 미발생 -
법무사 수수료(E) 은행 4,490 수임료+실비 은행 4,490
인지세(F) 은행 50% ( 채무자 50%) 175 10억 초과 : 35만원 미발생 -
담보신탁보수(G) - - - 은행
(신탁보수율
10/10,000 가정)
10,000
비용총액
(H)=∑(B-G)
- 28,674 근저당권 설정시 법무사수수료는 은행부담이므로 담보신탁의 경우에도 은행부담 - 14,490
제1종국민주택채권
할인비용
채무자 10,000 2천만원 초과 1000억원 이하*
1% 매입
최대매입금액 :
10억원, 할인율 10% 가정
중소기업은 면제,
대기업과 개인의 경우 적용
미발생 -
인지세 채무자 (50%) 175 - 미발생 14,490
근저당권 : 은행부담 총액
(감정평가비용 제외)
28,674 담보신탁 : 은행부담 총액
(감정평가비용 제외)
14,490
근저당권 : 채무자부담 총액 10,175 담보신탁 : 채무자부담 총액 0
취급사례
법정관리를 신청한 채무의 여신 회수
A은행은 당사의 담보신탁 수익권증서를 담보로 갑회사의 여신을 취급하였으나 갑회사의 부도 발생 및 법정관리 신청으로 동 여신이 부실화 될 위기에 처하게 되었음. 이에 A은행은 당사에 채권회수 방법을 문의한 바 당사는 담보신탁 된 부동산이 재산보전처분 대상이 아님을 통지한 후 금융기관의 요청에 따라 신속히 공매처분을 실시하여 금융기관의 부실여신 발생을 방지할 수 있었음.
복잡한 부동산을 신탁한 후 대출받는 사례
을회사는 회사소유의 부동산을 담보로 제공하고 B금융기관으로부터 여신을 지원받을 계획이었으나 담보부동산이 여러곳에 산재해 있고 일부 부동산에는 복잡한 권리관계가 진행중이어서 담보로 인정받을 수 있을지 고민하던 중이었음. 이런 사정을 들은 금융기관 여신담당자는 을회사로 하여금 당사에 담보신탁을 하도록 하였던 바 이에 당사는 복잡한 권리관계가 진행중인 부동산에 대해 적절한 해법을 마련하고 각 부동산을 수탁하여 이를 근거로 신속히 수익권증서를 발급하므로써 을회사가 쉽게 대출을 받게 할 수 있었음.
적은 비용으로 적기에 대출받는 사례
병회사는 작년말 예상했던 자금유입에 차질을 빚자 급히 자금이 필요하여 동분서주한 결과 3곳의 금융기관으로부터 원하는 담보여신을 약속받을 수 있었음. 그러나 병회사로서는 각 금융기관별 근저당설정 등 기절차에 따르는 비용이 많이 소요될 뿐만 아니라 무엇보다도 시간이 촉박하여 적기에 자금을 지원받을 수 없는 위기에 처함. 이에 난감해 하던 중 금융기관의 소개로 당사에 담보신탁을 의뢰하였던 바 당사는 신속히 등기절차를 완료하고 3개 금융기관에 각각 수익권증서를 발급하여 저렴한 비용으로 병회사가 필요한 시기에 대출을 받을 수 있게 하였음.